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爱建信托利润和地位飙升:只因“偏好”地产融

作者:万博    来源:网络整理    时间:2019-08-05


  记者根据收集数据统计发现,刚刚过去的2019年两个季度,爱建信托新成立的房地产信托排名第一且遥遥领先于其他信托公司。

  以近期在爱建信托官网销售的“爱建长盈精英·弘润瑞安集合资金信托计划”为例,据了解,该产品募集规模4亿元,信托期限不超过18个月,“信托资金全部用于向瑞安融汇置业受让瑞安市阁项新区133号地块项目整体收益权,瑞安融汇按约定方式回购标的收益权,最终资金用于支付该项目的开发建设工程款项”。

  工商资料显示,拿到爱建信托4亿元信托贷款的瑞安融汇置业成立于2018年9月30日,存续时间尚不足一年,实缴资本2000万元。

  瑞安融汇置业股权往上穿透,其母公司温州泰运置业有限公司(持股比例100%)成立于2018年2月3日,实缴资本0元。

  温州泰运置业有限公司股东为置信房地产开发有限公司(持股比例51%,以下简称“置信地产”)、温州弘润置业有限公司(持股比例49%,以下简称“弘润置业”)。

  工商资料显示,弘润置业成立于2018年2月13日,实缴资本亦为0元。虽然大股东置信地产有上亿元实缴金额,但是,置信地产进入时间为2019年6月之后。

  工商资料还显示,弘润置业参股股东温州市万汇投资有限公司(持股比例21%)、温州华奥置业有限公司(持股比例20%)间接持有温州鸿锦控股有限公司的股份(合计持股比例27%,以下简称“鸿锦控股”),2018年3月14日,爱建信托入股温州鸿创置业有限公司(以下简称“鸿融置业”),与鸿锦控股同时成为鸿创置业的股东,直到2019年5月27日爱建信托才退出。

  2019年6月13日,爱建信托入股鸿融置业,鸿融置业曾于2019年1月28日进行过一次股权变更,变更之前鸿锦控股为其控股股东,持股比例100%。

  就地产业务模式,爱建信托官网称其“采用纯债权融资、并购融资、夹层融资、股权投资、基金投资、投资顾问等业务形式”。

  记者注意到,今年5月17日,银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

  中部某信托公司内部人士在接受本报记者采访时表示:“(对于信托公司来说)真正做股权投资是比较难的,大部分都是明股实债。”

  南方某信托公司内部人士则直言:“(项目公司)满足‘432’之后,(信托公司)只能做假债才有出路。”

  据澎湃新闻报道,此前被约谈和指导的信托公司包括江苏信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、五矿信托等10家机构。

  不过,爱建信托的地产业务规模始终不曾落下。爱建信托官网曾表示“房地产信托业务是爱建信托的核心业务”。

  年报显示,无论是在自营资产投资还是在信托资产投资方面,爱建信托投资地产业务的比例都比较高。

  根据统计,今年房地产类信托收益最高的一款产品为爱建信托发行的长盈精英-奉贤馨雅名庭项目(十二期),预期收益率达到13.54%,实际发行规模为9个亿。

  天眼查显示,爱建信托对外投资了170家公司(包括历史对外投资,其中有20家左右已被注销或吊销)。

  记者统计发现,上述公司中经营范围包括房地产、建筑开发及周边产业的企业占比超过4成。

  用益信托公司综合实力排名显示,爱建信托2015年排在第52位,2018年上升到了第34位。

  2019年3月30日,爱建集团公布的2018年年报显示,爱建集团占被投资公司爱建信托权益的比例为100%。

  上海爱建股份有限公司(爱建集团曾用名)第五届董事会第六十次会议决议公告暨公司第二十次(2010年度)股东大会补充通知公告显示:“提议变更上海爱建股份有限公司经营范围,并将《上海爱建股份有限公司章程》第二章第十三条‘公司的经营范围:实业投资、投资管理、房地产开发、经营及咨询,外经贸部批准的进出口业务(按批文),商务咨询(涉及行政许可的凭许可证经营)’修改为,‘公司的经营范围:实业投资、投资管理、外经贸部批准的进出口业务(按批文),商务咨询(涉及行政许可的凭许可证经营)’。”

  申万宏源2017年8月份研报中曾提到,爱建集团主营业务由实业转向金融,历经三个阶段。第一阶段(2008年之前)公司以实业为主,主营业务是房地产+贸易,二者收入占比高达90%;第二阶段(2009~2012年)公司主业逐渐由实业向金融过渡,房地产项目逐步清理,贸易占比仍然较高,同时信托业务收入占比逐渐提升;第三阶段(2012年之后)成功引入上海国际集团等战略投资者,并确立以金融业为主,提供财富管理和资产管理综合服务的金融公司的定位,其中爱建信托和爱建租赁收入占比高达80%以上,其他子公司(如爱建资产等)收入占比较低。

  2012年10月份,理财周报相关报道提到,第三方销售公司人士表示,这两年爱建的产品扩张很猛。“前两年主做房地产项目,收益率都挺高,经常比别的信托公司高1.5个百分点,因此拉去了不少客户。”

  就爱建信托地产业务具体规模、模式,上述产品的尽调情况记者致电致函爱建信托方面,对方回复:“采访须由爱建集团统筹安排。”

  记者致电爱建集团年报中公开地电话,接听人员称,她不负责此类工作转接或汇报,可以将邮件发送至其官方公布的邮箱中,自有人查收,截至发稿,记者暂未收到相关回应。

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