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房屋、土地使用权 融资租赁合同难获法律支持

作者:万博    来源:网络整理    时间:2019-04-27


  历经15年,6易其稿,最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》(下称《司法解释》)日前颁布并于3月份正式生效。

  截至2013年底,国内融资租赁行业租赁合同余额首度突破2万亿,租赁纠纷也急剧上升,21世纪经济报道记者从中国租赁联盟获悉,2008年,各地法院受理一审融资租赁案件860件,2012年为4591件,2013年则达到8530件。

  3月1日,《司法解释》生效当天,融资租赁合同纠纷司法解释起草人—最高人民法院民二庭雷继平审判长,在中国租赁联盟为全国的融资租赁公司高管开办的“《司法解释》培训班”上,首度对该法案做了权威解读。

  目前,包括房产、商业住宅,港口、码头和高速公路在内的不动产租赁,占到整个融资租赁业务半壁江山,行业对这部分租赁合同认定也最为关注。在《司法解释》征求意见稿中,曾认定其无效。

  “但在征求意见之中,我们来了一次上海,听到业界反对声音很大,此次《司法解释》没有予以明确规定。”雷继平称。不过他也坦言,尽管没有直接认定上述不动产租赁合同无效,但房产、港口、码头类融资租赁合同在具体案件中也仍难获得支持。

  雷继平表示,根据最高法院调研,在其他国家,很少规定房产等不动产不能作为融资租赁标的物,也很少有国家以标的物来否定融资租赁合同,但在国外,房产、土地所有权类不动产融资租赁业务也并不常见,主要是租赁方式成本高昂,手续迂回。

  不过在国内,因受到房地产、融资平台限贷等调控政策存在,开发商和地方政府则愿意接受融资租赁方式融资,且21世纪经济报道记者采访多位租赁人士了解,和开发贷款用途单一相比,租赁融资使用也更为方便。这些刺激国内不动产业务占比甚至超过1/2。

  “《司法解释》并没有直接予以否定,也就是说,最高法院不简单一刀切裁定不动产租赁合同有效还是无效,需要结合具体案件交易形式、国家产业政策、诉讼双方利益均衡等角度综合裁定。”雷继平称。

  不过,在最高院总体看来,房屋、土地使用权等不动产不太符合融资租赁的形式,预期仍很难把其认定此类租赁合同。

  雷继平表示,尽管从国外看,并没有否定房产作为租赁标的物,但鉴于国内相关业务多处不符合租赁性质,实践中,预测认可其合同有困难。

  “港口、码头等土地使用权类租赁,中间存在法律不实,比房产类业务更不符合融资租赁性质,比如城投公司是否能作为土地的所有人、承租人?目前均回答不了。我猜测此类土地使用权租赁合同认定,面临的难度比地产、住宅更为严峻。”雷继平坦言。

  不过,对于厂房类不动产,如果和厂区设备一起作为融资租赁标的物,最高院认为其符合融资租赁合同性质,通常会予以认定。

  售后回租也是租赁公司最关心的议题,本报记者了解,目前,在租赁业务中,售后回租业务模式占比约七八成,房产类回租业务最为盛行。

  因为售后回租业务的“类信贷”特征,在《司法解释》征求意见稿中,一度不认可此类业务。不过最终《司法解释》明确,不会以售后回租业务中“承租人和出卖人是同一人”否定合同性质。

  “考虑到售后回租交易有利于市场主体盘活资产、引导资金服务实体经济,相关监管部门的规章对此类交易形式也已明确认可,且承租人与出卖人相重合,并不违反合同法第二百三十七条有关融资租赁合同构成要件的规定,司法解释予以了认可。”雷继平表示。

  不过,雷继平也提醒租赁公司高管,如果出租人与承租人签订了售后回租合同,而实际并无租赁物,或者租赁物低值高估,以融资租赁之名,行借款、贷款之实,人民法院仍应按照其实际构成的借款合同关系予以处理。此外,对于出租人(租赁公司)资质认定也备受关注,也就是说,作为融资租赁的出租人,如果没有经过银监会、商务部批准,不符合金融租赁、外资租赁、内资租赁其中一类资质,是否影响合同性质?

  雷继平称,在《司法解释》征求意见稿中,认定此类合同无效,但在正式稿中,没有直接予以规定,背后的考虑是,行业准入应该留给监管部门考量。“一个可能的结果是,可能会有更多的机构参与分享融资租赁蛋糕”。(编辑 王芳艳)

  本报记者乔加伟上海报道历经15年,6易其稿,最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》(下称《司法解释》)日前颁布并于3月份正式生效。截至2